抢庄龙虎

時(shi)間︰2020-04-01 00:09:54 來源︰經濟參考報

當(dang)前,國(guo)內房地產(chan)行業集(ji)中度不斷提升,房企(qi)優勝劣汰趨勢正在加(jia)速。數據顯示,2019年330家(jia)房企(qi)破產(chan),百強(qiang)房企(qi)整體業績也未(wei)有明(ming)顯提升。今(jin)年,各梯隊房企(qi)門檻(jian)進一(yi)步(bu)提升,但規模房企(qi)擴容(rong)放緩,新增(zeng)千億房企(qi)數明(ming)顯下(xia)降,近4年來房企(qi)整體的目標完成率水平也逐年降低(di)。

房企(qi)兩極分化現(xian)象加(jia)劇(ju)

1月13日下(xia)午,世茂集(ji)團與福晟集(ji)團聯合(he)宣布(bu),世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團的87個項目,成為2020年首個大型(xing)收並購事件,甚至(zhi)被(bei)稱為“世紀大並購”。在業內看來,房地產(chan)行業正由高速發展時(shi)期(qi)進入(ru)橫(heng)盤(pan)期(qi),加(jia)之2019年融資監(jian)管(guan)政策收緊,眾(zhong)多房企(qi)所面臨(lin)的生存壓力史無前例。

隨著行業集(ji)中度的不斷提升,行業di)凡扛窬植歡餃裙gu),2019年房企(qi)TOP30門檻(jian)值已超千億。與此同時(shi)bao) liu)給中小企(qi)業的機會卻越來越少,並且地產(chan)行業的容(rong)錯度降低(di)。針對世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團事件,億翰智qiang)庀喙胤治xi)人士(shi)指出(chu)︰“本次交易的被(bei)收購方(fang)福晟集(ji)團,曾經也是穩健經營的典範,但在瞬(shun)息萬變的行情(qing)之下(xia),連續踏空節奏,加(jia)上應(ying)對失(shi)當(dang)bao) 鈧漳鶼xia)今(jin)日的苦果。”

行業整體規模增(zeng)速也在顯著放緩,百強(qiang)房企(qi)規模增(zeng)長“失(shi)速”。2019年12月,房企(qi)進一(yi)步(bu)加(jia)大供貨力度和(he)營銷力度,以沖(chong)刺年終業績,百強(qiang)房企(qi)權益銷售(shou)金額環比增(zeng)長18.3%至(zhi)9903.4億元,創全年單月規模新高。然而,多家(jia)市場機構統計顯示,真(zhen)實情(qing)況並不如企(qi)業業績增(zeng)速反(fan)映得那麼(me)樂觀,企(qi)業實際去化表現(xian)zhi)氈椴患霸?qi)。權益口徑(jing)下(xia),百強(qiang)房企(qi)2019年全年累(lei)計銷售(shou)金額同比增(zeng)長6.5%,不及2017年的40.5%和(he)2018年的35.1%。

與此同時(shi)bao)019年全年,數百家(jia)房地產(chan)企(qi)業宣告破產(chan)的消息進一(yi)步(bu)引發市場關注。中國(guo)指數研究院的統計顯示,截(jie)至(zhi)2019年11月,在人民法院公告網,以“房地產(chan)+破產(chan)文書”為關鍵字可檢索(suo)出(chu)來400多條破產(chan)文書,以企(qi)業為單位來看的話,剔除部分重(zhong)復企(qi)業及非房地產(chan)企(qi)業,共bu)30家(jia)房企(qi)發布(bu)了破產(chan)相關文書。

中指院he)喙胤治xi)人士(shi)指出(chu),發布(bu)破產(chan)文書的房地產(chan)企(qi)業主要分布(bu)jia)誄?jiao)與珠三角(jiao)城市群,上述兩個區域(yu)佔總(zong)數量(liang)的43%。中指院分析(xi)人士(shi)認為,“一(yi)方(fang)面,熱點城市及城市群,吸引了大量(liang)房地產(chan)開發企(qi)業進入(ru),區域(yu)競(jing)爭激烈,地方(fang)小微房企(qi)生存更(geng)加(jia)艱難(nan);另一(yi)方(fang)面,長三角(jiao)及珠三角(jiao)投資及借貸熱度高,借貸糾紛以及公司注銷破產(chan)更(geng)加(jia)頻繁。”

融資困境疊加(jia)企(qi)業經營壓力

“對破產(chan)企(qi)業進行核實後,我們發現(xian)房企(qi)大多為當(dang)地開發企(qi)業,很多糾紛為破產(chan)和(he)解以及再次啟動,相比小企(qi)業而言(yan),部分規模相對較大的房企(qi),因戰略定位、多元擴張、項目銷售(shou)等問題(ti),資金鏈也出(chu)現(xian)zhi)宋侍ti)。”中指院方(fang)面表示。

根據中指院對企(qi)業深陷(xian)困境原因分析(xi)研究,房企(qi)面臨(lin)破產(chan)主要有兩方(fang)面原因︰一(yi)方(fang)面,企(qi)業自身(shen)管(guan)理制(zhi)度落後、運營效率較低(di)、產(chan)品缺乏競(jing)爭力、布(bu)局單一(yi),在市場火熱的上行期(qi)階(jie)段(duan),企(qi)業的銷售(shou)業績快速增(zeng)長,掩蓋(gai)自身(shen)“內功”先天不足的缺陷(xian)。同時(shi)bao) 婺; 捕雲qi)業自身(shen)管(guan)理提出(chu)更(geng)高的要求,企(qi)業並沒(mei)有及時(shi)優化應(ying)對挑戰。一(yi)旦市場進入(ru)平穩或下(xia)行期(qi),企(qi)業的競(jing)爭力短板就會凸(tu)顯出(chu)來,銷售(shou)去化以及融資等問題(ti)將形成較大壓力。

另一(yi)方(fang)面,部分房企(qi)前期(qi)的業績高增(zeng)長促使(shi)企(qi)業自信(xin)心急劇(ju)擴張,在業務發展方(fang)面速度過快,激進的多元化拓(tuo)展拖累(lei)了企(qi)業的發展速度。

“作為一(yi)個資金密集(ji)型(xing)行業,房地產(chan)開發需要大量(liang)資金支持,一(yi)旦運轉中的環fang)誄chu)現(xian)資金問題(ti),多米諾效應(ying)被(bei)觸(chu)發,將迅gan)俾櫻 賈路科qi)經營困頓甚至(zhi)倒閉破產(chan)。”中指院方(fang)面分析(xi)指出(chu),2019年,信(xin)用評(ping)級較高的大型(xing)房企(qi)資金優勢更(geng)加(jia)明(ming)顯,而部分小型(xing)房企(qi)資金承壓,短期(qi)資金風險顯著增(zeng)加(jia)。“房企(qi)仍需要從經營上做好地產(chan)主業,優化債務結構,降低(di)杠桿(gan)比例,平穩發展才能持久經營。”

在政策調控(kong)較緊的當(dang)下(xia),尤其是融資端shun)歡鮮戰簦 謐食(shi)殺舅 譴 擼 xian)金流更(geng)是重(zhong)中之重(zhong)。億翰智qiang)夥fang)面也認為,“收並購浪潮來襲(xi),也體現(xian)出(chu)當(dang)下(xia)地產(chan)行業之艱難(nan)。對于進入(ru)發展困境的房企(qi)而言(yan),或多或少都(du)有自身(shen)的原因。”

2019年,全國(guo)範duan)?喔齔鞘腥∠蚍趴 寺浠 xian)制(zhi)。業內預計,至(zhi)少未(wei)來2-3年城鎮(zhen)化速度仍能保(bao)持,基本置(zhi)業需求仍在,住宅開發仍有增(zeng)長空間。億翰方(fang)面認為,房地產(chan)企(qi)業在精進主業的基礎上,可結合(he)本身(shen)基因和(he)資源情(qing)況,適度投入(ru)部分地產(chan)相關的多元化業務作為長期(qi)戰略,但一(yi)定要注意多元化的投入(ru)也要遵守聚焦原則,同時(shi)平衡好主業與其他業務的結構關系。

2020年房企(qi)規模預計穩中有升

近幾年,房企(qi)紛紛涉足長租(zu)公寓、養老(lao)地產(chan)、文旅地產(chan)相關領(ling)域(yu),也有房企(qi)進軍(jun)新能源汽(qi)車、機器人制(zhi)造(zao)、汽(qi)車零部件制(zhi)造(zao)等非地產(chan)領(ling)域(yu)。上述中指院方(fang)面分析(xi)人士(shi)表示,“房企(qi)要對自身(shen)的財(cai)力、物力、人力有著系di)徹婊  俳滴竇捌放頻男   梗 緯上低(di)吃擻 he)力,否則新涉足業務不僅(jin)短期(qi)難(nan)見(jian)效益,主業的發展也會受到拖累(lei)。”

行業人士(shi)指出(chu),受市場下(xia)行和(he)調控(kong)不放松(song)影響,我國(guo)房地產(chan)企(qi)業正在面臨(lin)費用率提升、負債率升高、短期(qi)償債能力下(xia)滑(hua)的困境,尤其中小型(xing)房企(qi),仍將面臨(lin)一(yi)定的盈(ying)利和(he)資金壓力。

未(wei)來,在融資監(jian)管(guan)全方(fang)位趨緊的情(qing)況下(xia),行業分化將會持續加(jia)劇(ju)。業內普遍認為,雖然目前房地產(chan)市場整體去化壓力尚存,但行業將保(bao)持長期(qi)平穩發展的市場環境已趨于明(ming)朗。預計2020年企(qi)業整體規模將維(wei)持穩中有升的增(zeng)長態勢。行業競(jing)爭加(jia)劇(ju)下(xia),百強(qiang)房企(qi)內部的分化格局也bu) yi)步(bu)持續。

在市場去化承壓的背景(jing)下(xia),企(qi)業的發展重(zhong)心逐漸由“增(zeng)量(liang)角(jiao)逐”轉向“提質增(zeng)效”bao) wei)來業績規模的增(zeng)長不能簡(jian)單依賴于供貨量(liang)的加(jia)大,企(qi)業戰略布(bu)局、組織(zhi)管(guan)控(kong)、品牌建設等綜合(he)實力的提升將是房企(qi)未(wei)來工作的重(zhong)中之重(zhong)。

“尤其是中小型(xing)房企(qi)布(bu)局相對集(ji)中,很難(nan)平衡區域(yu)風險。因此,適度降低(di)杠桿(gan)比例,放緩增(zeng)長節奏,能夠(gou)有效規避現(xian)金流風險。”億翰智qiang)夥fang)面指出(chu),當(dang)下(xia)房地產(chan)行業的競(jing)爭格局與以往大有不同,合(he)作是當(dang)下(xia)房企(qi)生存和(he)競(jing)爭的主要形式,合(he)作的本質是優勢交換,合(he)作的目的是完善自我的資源矩陣。

編輯︰郭夢涵

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